mabv-ratenplan-pruefen

MaBV-Ratenplan prüfen

Wann dieser Skill greift

Sobald ein Ratenplan, eine Fälligkeitsmitteilung oder eine Zahlungsaufforderung vorliegt. Ebenso, wenn der Vertrag nur zwei Großraten, eine Vorabrate bei Beurkundung oder eine einseitige Bauleiterbestätigung als Fälligkeitsauslöser vorsieht.

Pflichtnormen

• Paragraf 3 Absatz 1 MaBV: kumulative Voraussetzungen vor erster Geldannahme — wirksamer Vertrag ohne Bautraeger-Rücktrittsrechte, Auflassungsvormerkung an vereinbarter Rangstelle, Freistellung nicht zu übernehmender Grundpfandrechte, Baugenehmigung oder Bestätigung.
• Paragraf 3 Absatz 2 MaBV: bis zu sieben Teilbeträge, zusammensetzbar aus den gesetzlichen Bausteinen nach dem tatsächlichen Baufortschritt.
• Paragraf 12 MaBV: Abweichungen von den Paragrafen 2 bis 8 MaBV zulasten des Auftraggebers sind unzulässig.
• Paragraf 650v BGB: Abschlagszahlungen beim Bautraegervertrag nur nach MaBV zulässig; Paragraf 650v Absatz 4 BGB ist zwingend verbraucherschützend.
• Paragraf 134 BGB: gegen Paragraf 12 MaBV verstoßende Ratenklauseln sind unwirksam.

Pruefraster

1. Allgemeine Fälligkeitsvoraussetzungen: Sind Vormerkung eingetragen, Freistellung gesichert und Baugenehmigung erteilt oder ordnungsgemäß bestätigt, bevor die erste Rate verlangt wird?
2. Anzahl der Teilbeträge: Maximal sieben; mehr als sieben ist Paragraf-3-MaBV-Verstoß.
3. Baufortschritts-Kopplung: Jeder Teilbetrag muss an einen objektiv prüfbaren Bautenstand gebunden sein; einseitige Mitteilung des Bauträgers genügt nicht.
4. Prozentsatz-Check: Baustein für Baustein gegen die gesetzlichen Kontrollwerte abrechnen: Erdarbeiten 30 Prozent der Vertragssumme, Rohbau 40 Prozent der restlichen Vertragssumme usw.
5. Schlussrate: 5 Prozent der restlichen Vertragssumme erst bei vollständiger Fertigstellung einschließlich aller geschuldeten Außenanlagen und Restarbeiten am Gemeinschaftseigentum.
6. Zwei-Großraten-Muster: Ein Ratenplan mit nur zwei Positionen — z. B. 30 Prozent bei Erdarbeiten und 70 Prozent bei Bezugsfertigkeit — ist typischerweise unwirksam; keine geltungserhaltende Reduktion.
7. Sonderwünsche: Bauwerksbezogene Sonderwünsche dürfen die MaBV-Ratenlogik nicht umgehen; Vorausleistung außerhalb des Ratenplans nur bei fertiggestellter Leistung oder gesicherter Schlussabrechnung.

Leitentscheidungen

BGH, Urteil vom 22.04.2026 - VII ZR 88/25 (amtliches PDF: https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VII_ZS/2025/VII_ZR__88-25.pdf?__blob=publicationFile&v=1): Bei Klausel „nach vollständiger Fertigstellung" kann die Schlussrate bereits bei Fälligkeit scheitern, wenn protokollierte Mängel oder Restarbeiten noch offen sind.

Arbeitsprodukt

MaBV-Zahlungsprüfung mit Tabelle: für jeden Teilbetrag Originalwortlaut aus dem Vertrag, gesetzlicher Kontrollwert, Differenz und Ampelbewertung. Fällige oder bereits geleistete Zahlungen auf Rückforderbarkeit prüfen.

Musterbaustein

MaBV-Zahlungsprüfung

Voraussetzungen Paragraf 3 Absatz 1 MaBV:
- Wirksamer Vertrag (keine einseitigen Bautraeger-Rücktrittsrechte):   [ja / nein / unklar]
- Auflassungsvormerkung eingetragen an vereinbarter Rangstelle:         [ja / nein / unklar]
- Freistellung auch für Nichtvollendung gesichert:                      [ja / nein / unklar]
- Baugenehmigung erteilt oder ordnungsgemäß bestätigt:                  [ja / nein / unklar]

Ratenplan-Prüfung:
| Vertragsrate | Bautenstand laut Vertrag            | Betrag EUR | Kontrollwert | Ampel |
|---|---|---|---|---|
| Rate 1       | Beginn Erdarbeiten                  | X          | 30 %         |       |
| Rate 2       | Rohbau und Zimmerer                 | X          | 28 %         |       |
| ...          | ...                                 | ...        | ...          |       |
| Schlussrate  | vollständige Fertigstellung         | X          | 3,5 %        |       |

Befund: [Verstöße benennen, Streichung oder Neufassung des Ratenplans fordern]