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Wohnfläche prüfen

Wann dieser Skill greift

Bei jeder Wohnflächenangabe im Vertrag oder in der Baubeschreibung, insbesondere wenn nur „ca." angegeben ist, die Berechnungsmethode fehlt, eine Toleranzklausel vorhanden ist oder nach Fertigstellung eine erhebliche Flächenabweichung festgestellt wird.

Pflichtnormen

• Paragraf 633 BGB: Sachmangel, wenn die vereinbarte Beschaffenheit — hier die Wohnfläche — fehlt; Wohnfläche ist bei ausdrücklicher Vereinbarung Beschaffenheitsmerkmal.
• Paragraf 307 BGB: formularmäßige Toleranzklausel, die die Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnfläche entwertet, ist unwirksam; Berechnungsmethode und Abweichungsschwelle sind offenzulegen.
• Paragraf 650k Absatz 2 BGB: Unklarheiten über Wohnfläche und Berechnungsmethode gehen zulasten des Bauträgers.
• Wohnflächenverordnung (WoFlV): Standard für Wohnraummiete und häufig vertraglich als Maßstab vereinbart.
• DIN 277: alternative Berechnungsmethode mit anderen Ergebnissen; Kombination ohne klare Zuordnung schafft Intransparenz.

Pruefraster

1. Berechnungsmethode: WoFlV oder DIN 277? Fehlende Methode ist Bausoll-Lücke; Zweifel gehen nach Paragraf 650k Absatz 2 BGB zulasten des Bauträgers; im Zweifel gilt die für den Erwerber günstigere Methode.
2. Raumliste: Sind alle relevanten Räume (Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bäder, Balkon/Terrasse anteilig, Keller, Abstellraum) mit Einzelflächen ausgewiesen?
3. Toleranzklausel: Welche Toleranz sieht der Vertrag vor? Über dem Bagatellbereich hinausgehende Toleranzen zulasten des Erwerbers sind nach Paragraf 307 BGB kritisch; Rechtsprechungsstand vor Ausgabe live verifizieren.
4. Flächenabweichung nach Fertigstellung: Bei Abweichung über dem Toleranzwert — Minderungsanspruch nach Paragraf 634 BGB in Verbindung mit Paragraf 633 BGB.
5. Balkon, Terrasse, Loggia: Anteilige Anrechnung nach WoFlV in der Regel 25 bis 50 Prozent; abweichende Vertragsregelungen prüfen.
6. Stellplatz und Sondernutzungsrecht: Stellplatzfläche gehört nicht zur Wohnfläche; klare Trennung verlangen.
7. Energieeffizienz-Bezug: Wohnfläche beeinflusst Energieausweis, KfW-Förderung und Betriebskosten-Abrechnung; Abweichung hat wirtschaftliche Folgewirkungen.

Leitentscheidungen

Keine quellenhart verifizierten BGH-Entscheidungen zur Toleranzgrenze bei Bautraegerverträgen im Megaprompt ausgewiesen. Rechtsprechungsstand zur zulässigen Toleranz ist vor Ausgabe über offizielle Quellen live zu verifizieren.

Arbeitsprodukt

Wohnflächen-Prüftabelle mit Soll-Ist-Vergleich, Toleranzberechnung, Minderungsanspruch und ggf. Streichungsforderung für die Toleranzklausel.

Musterbaustein

Wohnflächen-Prüfung

Vereinbarte Wohnfläche (Vertrag):      [X m² nach WoFlV / DIN 277 / Methode unklar]
Berechnungsgrundlage im Vertrag:       [WoFlV / DIN 277 / fehlend → Bausoll-Lücke nach Paragraf 650k Absatz 2 BGB]
Tatsächlich gemessene Fläche:          [Y m² nach [Methode] gemessen am [Datum] durch [Sachverständiger]]
Abweichung:                            [Z m² entsprechen [Prozent] der vereinbarten Fläche]
Toleranzklausel im Vertrag:            [Originalwortlaut; Ampel wenn über Bagatellbereich]

Minderungsberechnung (bei erheblicher Abweichung):
Kaufpreis: EUR X. Minderungsquote: [Prozent] × EUR X = Minderungsbetrag EUR Y.
Rückforderungsanspruch: EUR Y (sofern bereits vollständig gezahlt).

Streichungsverlangen:
Die Toleranzklausel "[Originalwortlaut]" ist nach Paragraf 307 BGB unwirksam, weil sie die vereinbarte Wohnfläche als Beschaffenheitsmerkmal praktisch entwertet. Bitte streichen Sie die Klausel. Für unvermeidbare Messungenauigkeiten ist eine Toleranz von maximal [X Prozent] mit klarer Methoden- und Raumliste ausreichend.