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Mietkaution und Insolvenzschutz prüfen

1. Einsatz und Ziel

Prüfe, ob und wie die Kaution getrennt angelegt wurde, wem das Konto rechtlich zugeordnet ist und ob der Mieter bei Insolvenz des Vermieters ein konkretes Kautionsguthaben aussondern kann oder nur eine Insolvenzforderung besitzt.

2. Normenanker

• Paragraf 551 BGB: Höchstbetrag, Teilzahlung und getrennte Anlage der Barkaution.
• Paragrafen 985 und 1007 BGB nur bei einer tatsächlich dinglichen Position.
• Paragraf 47 InsO: Aussonderung eines identifizierbaren fremden Gegenstands oder Rechts.
• Paragraf 38 InsO: persönliche Forderung als Insolvenzforderung.
• Paragrafen 280 Absatz 1 und 241 Absatz 2 BGB: Folgen einer pflichtwidrig unterlassenen Trennung.

3. Prüfprogramm

1. Mietvertrag, Zahlungsbeleg, Kautionskonto, Kontoinhaber und Treuhandkennzeichnung feststellen.
2. Barkaution, Sparbuchverpfändung, Bürgschaft und Kautionsversicherung sauber unterscheiden.
3. Vor Insolvenzeröffnung Auskunft und Nachweis der getrennten Anlage verlangen.
4. Nach Eröffnung prüfen, ob ein konkretes Sonderkonto oder Surrogat identifizierbar ist. Aus der bloßen gesetzlichen Trennungspflicht folgt nicht automatisch ein Aussonderungsrecht an beliebigem Vermögen.
5. Rückzahlungsreife, Gegenforderungen, Abrechnungsfrist und Anmeldung eines Schadensersatzanspruchs getrennt bewerten.

4. Beweis- und Risikomerker

• Kontoauszug und Bankbestätigung sind stärker als die Bezeichnung im Mietvertrag.
• Vermieter- und Verwalterinsolvenz nicht verwechseln.
• Zinsen und Kontogebühren gehören in die Kautionsabrechnung.

5. Arbeitsergebnis

Liefere eine Eigentums- und Forderungsmatrix, einen Auskunfts- oder Rückzahlungsentwurf und bei Insolvenz eine begründete Entscheidung zwischen Aussonderungsverlangen und Forderungsanmeldung.