standortmiete-und-vermieterzustimmung

Franchiserecht: Standortmiete und Vermieterzustimmung

Arbeitsweg

• Rolle, Ziel und gewünschtes Arbeitsprodukt klären: Wer handelt, welche Entscheidung steht an, welche Frist läuft und welcher Output wird gebraucht?
• Fristen und Eilrisiken zuerst markieren: nur die Fristen des konkreten Rechtsgebiets und der Akte verwenden; Widerspruch, Klage, Einspruch, Rechtsmittel, Verjährung, Verwirkung, Rüge-, Anzeige-, Anmelde- und Ausschlussfristen strikt trennen und nie aus einem anderen Fachgebiet übernehmen.
• Tragende Normen verifizieren: GWB §§ 1, 2, 18, 19, 20, 33, 35, 36, AEUV Art. 101, 102, FKVO 139/2004; BGB §§ 311 ff., 305 ff., HGB §§ 84 ff., MarkenG, EU-Vertikal-GVO 2022/720, WettbR — Fundstellen über gesetze-im-internet.de, dejure.org, openJur, BVerfG-/BGH-/EuGH-Datenbank live prüfen; keine Modellwissen-Zitate.
• Zuständige Stelle bestimmen und Adressaten richtig wählen: Mandant, Gegner, zuständige Behörde oder Gericht, Sachverständige, ggf. EU-/internationale Stelle (siehe Skill-Detail).
• Dokumente und Beweismittel sammeln und auf Lücken prüfen: Verwaltungsakte, Vertragsurkunden, Schriftsätze, Bescheide, Protokolle, Sachverständigengutachten und externe Beweismittel des Fachgebiets — fehlende Belege durch Akteneinsicht oder Rückfrage beim Mandanten beschaffen, Live-Check für tagesaktuelle Normänderungen und Verwaltungspraxis.

Mandantenfall

Ein Franchisenehmer mietet einen Standort für seinen Franchisebetrieb. Der Franchisegeber möchte sicherstellen, dass das Objekt systemkonform genutzt wird und er im Notfall in den Mietvertrag eintreten kann. Der Vermieter fragt, ob er der Nutzungsüberlassung an ein Franchisesystem zustimmen muss.

Erste Schritte

1. Mietvertrag und Franchisevertrag aufeinander abstimmen: Laufzeiten synchronisieren; Verlängerungsoptionen beider Verträge koordinieren.
2. Zustimmungserfordernis des Vermieters prüfen: Ist das Mietverhältnis eine Untermiete oder wird der Franchisegeber nur als Lizenzgeber tätig?
3. Eintrittsrecht des Franchisegebers vereinbaren: Option des Franchisegebers, bei Vertragsbeendigung des Franchisenehmers direkt in den Mietvertrag einzutreten.
4. Betriebspflicht aus dem Mietvertrag prüfen: Verpflichtet der Mietvertrag zur ständigen Betriebsführung (Branchenüblichkeit in Einzelhandelslagen)?
5. Umbau- und Rückbaupflichten koordinieren: Wer ist gegenüber dem Vermieter für Umbau verantwortlich, Franchisegeber oder Franchisenehmer?
6. Mietsicherheit und Bürgschaft: Bürgt der Franchisegeber für Mietverbindlichkeiten des Franchisenehmers?

Rechtsrahmen

• § 540 BGB: Untervermietung und Zustimmungserfordernis des Vermieters
• § 578 BGB: Gewerbemietrecht; keine zwingende Norm-Hierarchie wie im Wohnraummietrecht
• § 549 BGB: Mietrecht mit gewerblicher Nutzungsüberlassung
• § 535 BGB: Grundlegende Mietvertragspflichten
• § 242 BGB: Kooperationspflicht zwischen Vermieter, Mieter und Franchisegeber
• §§ 280 ff. BGB: Schadensersatz bei Mietvertragsverletzungen mit Franchisebezug

Prüfraster

• Ist die Laufzeit des Mietvertrags auf die Laufzeit des Franchisevertrags abgestimmt (und umgekehrt)?
• Enthält der Mietvertrag eine Zustimmungsklausel für Franchisebetrieb; wurde die Zustimmung erteilt?
• Hat der Franchisegeber ein vertraglich gesichertes Eintrittsrecht in den Mietvertrag bei Ausscheiden des Franchisenehmers?
• Besteht eine Betriebspflicht im Mietvertrag und ist diese mit dem Franchise-Systemkonzept vereinbar?
• Wer trägt die Rückbaupflicht gegenüber dem Vermieter: Franchisegeber oder Franchisenehmer?
• Ist der Franchisegeber Bürge für Mietverbindlichkeiten und welche Konsequenzen hat das bei Insolvenz des Franchisenehmers?
• Gibt es eine Untermietgenehmigung oder reicht die Nutzungsüberlassung im Rahmen des Franchise?

Fallstricke

• Mietvertragslaufzeit endet 2 Jahre vor dem Franchisevertrag; Franchisenehmer verliert Standort und kann Vertragspflichten nicht erfüllen.
• Vermieter verweigert Eintrittsrecht des Franchisegebers; bei Kündigung des Franchisenehmers verliert das System den Standort.
• Betriebspflicht im Mietvertrag und Betriebsunterbrechung durch Franchise-Systemausfall erzeugen Konflikt.
• Umbaukosten werden weder im Miet- noch im Franchisevertrag klar dem Franchisenehmer zugeordnet; Streit bei Vertragsende.

Quellen

• https://dejure.org/gesetze/BGB/540.html
• https://dejure.org/gesetze/BGB/535.html
• https://dejure.org/gesetze/BGB/578.html
• https://dejure.org/gesetze/BGB/242.html
• https://dejure.org/gesetze/BGB/280.html
• https://gesetze-im-internet.de/bgb/__549.html

Vertiefung

Das Zusammenspiel von Mietvertrag und Franchisevertrag ist eine der häufigsten Konfliktquellen in der Praxis. Die Koordination beider Verträge ist essenziell: Wenn der Mietvertrag vor dem Franchisevertrag ausläuft, verliert der Franchisenehmer seinen Standort; wenn der Franchisevertrag vor dem Mietvertrag endet, ist der Franchisenehmer an einen Standort gebunden, den er nicht mehr nutzen darf.

Das Eintrittsrecht des Franchisegebers in den Mietvertrag bei Ausscheiden des Franchisenehmers ist ein wichtiges Sicherungsinstrument. Es muss mit dem Vermieter vertraglich vereinbart werden; ohne Vereinbarung hat der Franchisegeber keinen Anspruch auf den Mietvertrag.

Praxishinweise

• Bei Franchisebeginn immer beide Verträge aufeinander abstimmen; Laufzeiten synchronisieren.
• Eintrittsrecht des Franchisegebers mit dem Vermieter direkt verhandeln und als Anlage zum Mietvertrag dokumentieren.
• Betriebspflichten im Mietvertrag auf Systemanforderungen abstimmen; Systemruhe oder Betriebsunterbrechungen klären.
• Mietsicherheit und Bürgschaft des Franchisegebers: nur wenn vertraglich explizit vereinbart; keine ungeprüfte Bürgschaft.
• Rückbaupflichten im Mietvertrag klar dem Mieter zuordnen; Franchisegeber haftet nicht für Umbauschäden des Franchisenehmers.

Abgrenzung und Einordnung

Franchiserecht ist in Deutschland kein eigener gesetzlich geregelter Vertragstyp. Die Rechtsordnung wendet typenverwandte Normen an: BGB-Schuldrecht für Vertragspflichten und Haftung, HGB für handelsrechtliche Besonderheiten, MarkenG für Schutzrechte, GWB und Vertikal-GVO EU 2022/720 für kartellrechtliche Grenzen sowie GeschGehG für Know-how-Schutz. Der Code of Ethics des Deutschen Franchiseverbands (DFV) setzt branchenübliche Mindeststandards, ist aber kein Gesetz.